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Este  blog fue elaborado por Lina Margarita De Jesús Rúa Pertuz, estudiante del programa de derecho de la Universidad Del Norte, con especial interés en el derecho penal y protección al consumidor, y Juan José Viloria Polo, estudiante del programa de derecho de la Universidad Del Norte, con especial interés en el derecho administrativo y protección al consumidor. 

La sentencia SC2850-2022 de la Corte Suprema de Justicia abrió un espacio para reflexionar sobre la protección del consumidor inmobiliario bajo los parámetros establecidos por Ley 1480 de 2011. En la sentencia se discutió sobre la efectividad de la garantía legal por la calidad, idoneidad y buen funcionamiento de áreas comunes de un edificio, la cual debe ser asegurada por el proveedor y/o productor del inmueble. Si bien la Corte decidió casar parcialmente declarando responsables al comercializador y al gerente del proyecto por violar dicha obligación frente algunas zonas, también ordenó la exoneración de responsabilidad frente a otras, argumentando el hecho de que un tercero que intervino en su arreglo.

La protección del consumidor inmobiliario es relevante porque este sector supone un aspecto transversal en la sociedad, cuyos efectos no solamente inciden en la economía y el desarrollo de un país, sino que también marca un hito en la vida personal; así, para muchos consumidores, esto termina convirtiéndose en la realización de un sueño que va aparejado con el derecho fundamental a la vivienda digna, consagrado en el artículo 51 de la Constitución. De manera que la adquisición de la vivienda nueva necesita una especial protección que garantice su disfrute.

Se debe tener en cuenta que uno de los campos más relevantes en el mercado inmobiliario es la venta de vivienda nueva, la cual se supone debe ser entregada en perfecto estado. No obstante, en algunos casos y con el transcurso del tiempo pueden surgir en el inmueble una serie de problemas que inciden negativamente en su uso, como, por ejemplo, defectos en la construcción, daños estructurales, fallas en los servicios, materiales de baja calidad, entre otros. Imagínense un edificio recién construido, como en el caso de la sentencia mencionada, con el parqueadero lleno de grietas, piscina con fugas, ascensores inseguros, humedad, etc.

Muchos de estos problemas se pueden originar en la construcción, y una de las realidades más notables de este negocio es la asimetría de quienes intervienen en el proceso. En estos casos el consumidor es la parte más débil del proceso, por eso se reafirma la importancia de brindar los mecanismos que no solo lo protejan en la entrega material del bien, sino que se extiendan hasta garantizar su uso.

Como contratante y respaldado por el régimen de obligaciones, el adquirente de un inmueble nuevo tiene derecho a que le entreguen el bien en las condiciones pactadas. El

ordenamiento jurídico colombiano protege al consumidor dotándolo de herramientas como la garantía a cargo de los que participan en la cadena de producción de vivienda frente a la calidad, idoneidad y seguridad del inmueble.

Esto es respaldado por un mandato constitucional, consagrado en el artículo 78 de la Carta Política, que establece que “la ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización”. Disposiciones que en materia de inmueble se desarrollan normativamente a través del Decreto 735 de 2013 y las reglas generales del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), que consolidan un marco legal –quizás un poco abierto– en la protección de los derechos del consumidor inmobiliario.

La garantía es uno de los mecanismos más importantes establecidos en la normatividad. Este medio no es absoluto y exige del beneficiario ciertas actuaciones para que sea válida su reclamación; por ejemplo, en el caso del debido requerimiento (establecido en el artículo 2 del Decreto 735 del 2013) se puede presentar que los responsables atiendan al llamado y hagan efectiva la garantía o que no suceda así.

Otra carga impuesta al consumidor es el deber de no acudir a terceros no autorizados para cubrir el daño porque puede ser una causal eximente, tal como lo indica el numeral 2 del artículo 16 de la Ley 1480. Frente a esta, no hay duda sobre el sentir de la norma: involucrar a un tercero podría ser conducente a una agravación del daño o que los responsables ya no tengan un pleno conocimiento sobre el proceso que hay detrás del producto defectuoso.

No obstante, existen casos en los que, según el contexto, el daño puede generar una necesidad imperante de arreglo. Así, por ejemplo, la que surge para los que habitan en los pisos superiores de un edificio de 15 pisos donde funciona mal el ascensor. O, aún más grave, en aquellos casos en los cuales la magnitud del daño puede significar un grave perjuicio, que incluso puede llegar a costar la integridad o la vida de las personas. Son estas situaciones en las que la espera de la actuación de quien está llamado a la garantía puede convertirse en un factor de riesgo y en la que los daños podrían ser irremediables.

Es aquí donde cabe la posibilidad de cuestionar lo siguiente: con tal de no perder la garantía y quedar despojado de la protección, ¿tiene el consumidor la obligación de esperar pasivamente mientras en su presencia se agrava el daño y los llamados a responder simplemente ignoran o son renuentes a hacerla efectiva? O, en otro escenario, también puede pensarse que aunque el

consumidor sea el sujeto débil, no sirve esto para justificar que se libere de la corresponsabilidad de mitigar el daño, evitándole a quien deba responderle una carga más gravosa.

Situaciones como esas conminan a buscar una forma en la que se pueda conjugar el principio de mitigación del daño con la protección del consumidor inmobiliario; regímenes que, si bien al inicio se visionan como contrarios, pueden llegar a un punto donde confluyan en pro de las partes de esta relación contractual.

La mitigación del daño es un principio del derecho de daños contemporáneo que no tiene un contenido desarrollado expresamente en el ordenamiento jurídico colombiano y tampoco existe norma que imponga el deber de atenuar los daños. Se entiende que su fundamento lo adquiere del principio general que rige todas las relaciones contractuales, la buena fe, pues exige de los contratantes un comportamiento diligente en el cumplimiento de sus obligaciones y de las cargas derivadas de las relaciones.

En sentencia del 14 de febrero de 2018, la Corte Suprema reconoció este principio como connatural al de reparación integral, estableciendo que se supone una actitud activa de quien sufre el daño, el cual “debe tomar las medidas que estén a su alcance para evitar que las consecuencias aumenten o no se detengan; esto es, que tiene la carga de adoptar correctivos racionales y proporcionados que reduzcan las pérdidas, o impidan su agravación”, frente al derecho que tiene el que debe responder a que no se amplifique más el daño.

Sin embargo, este principio no puede imponerle al afectado la responsabilidad de tomar todas las medidas necesarias para mitigar el daño, porque no puede esperarse que de esas actuaciones se generen cargas excesivas que no debe soportar. Así, solo podrá ser exigible que el afectado actúe de la manera más razonable y oportuna en la situación que se encuentra, por lo que son las circunstancias específicas de cada caso las que determinan el comportamiento que deberá ser tomado.

Las consideraciones que se han hecho sobre este principio ponen de presente, como se mencionó, una realidad distinta a la consagrada en el Estatuto del Consumidor, en cuanto se basa en la exigencia de una posición activa del lesionado en pro de los intereses del garante, que, además de acarrear con esa obligación, se haría acreedor del derecho a la no agravación del daño. Ello es algo que claramente no se instruye en el régimen mencionado, cuyo actuar está restringido a acciones mínimas, como la de realizar el requerimiento de la garantía. Sin embargo, estos dos dejan por fuera la consideración sobre el cómo proceder en casos de extrema necesidad.

En esa dicotomía, derivada de cuestionarse sobre el cómo actuar frente a un daño en la relación de consumo de bienes inmuebles, surge el espacio necesario para pensar cómo conjugar esos dos regímenes opuestos e incluir consideraciones respecto a casos donde hay necesidad imperante. La respuesta aparece en otro principio: la equidad. Así, se debe reconocer que la parte débil es efectivamente el consumidor, cuya posición, cuando aparezca un daño que deba cubrirse por la garantía, se agudiza porque queda a merced del actuar de los llamados a responder. Puede, en esa misma situación, suceder que en virtud de tal protección se permita la agravación del daño, lo cual iría en desmedro del garante. O se podría pensar también en un caso en el cual el responsable sea diligente, pero la gravedad es tal que un actuar pasivo solo sería conducente a un perjuicio irreparable.

De esas hipótesis surge algo común: la necesidad de actuar por parte del afectado, ya sea para protegerse frente a una parte irresponsable o actuando de forma cooperativa con su garante para atender a una necesidad urgente. Lo importante aquí es que ese actuar no perjudique luego al consumidor con la pérdida de la garantía o que su no actuar genere consecuencias gravosas a los garantes, prevaleciendo allí la equidad entre las partes y observando la clara asimetría que hay. Ahora, cabe preguntarse ¿qué determinaría que la exigencia de dicho actuar no resulte excesivo para el consumidor y derrumbe la equidad del contrato?

La respuesta a esa pregunta está a la vista de todos: la razonabilidad y la proporcionalidad de la vida común. Y es que ese actuar depende en gran medida de la situación específica y de las prácticas o conductas que una persona en una situación similar hubiese tomado. Exigir una rigurosidad mayor es derrumbar toda posibilidad de conjugar estos dos regímenes y ahondar en la debilidad del consumidor; incluso, exigir que este sea personalísimo también es desequilibrado si este no cuenta con los conocimientos necesarios, por lo que se habilitaría involucrar a un tercero.

En conclusión, la protección del consumidor inmobiliario se consagró abstractamente sin considerar casos de extrema necesidad o casos en los que, valiéndose de tal estatuto, los daños se agravaban en contra de quien participó en la cadena de producción y comercialización del bien inmueble. De ahí se hace necesario repensar tal protección frente a las nuevas realidades que consagra el derecho civil contemporáneo y situaciones de las cuales nadie está exento a vivir. Así, el actuar del consumidor debe ser más activo para lograr una conjugación del principio de mitigación, que protege al constructor y comercializador del inmueble, y el del Estatuto al Consumidor, en un punto medio que observe criterios de razonabilidad y proporcionalidad, es

decir, que no exijan un razonamiento profundo, sino que desde la misma lógica de la vida común permitan determinar la viabilidad de actuar o no frente al daño.

Referencias

Decreto 735 de 2013. (2013, 17 de abril). Por el cual se reglamenta la efectividad de la garantía prevista en los artículos 7° y siguientes de la Ley 1480 de 2011. Diario Oficial 48764.

Ley 1480 de 2011. (2011, 12 de octubre). Por medio de la cual se expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial 48220.

Sentencia SC512-2018. (2018, 14 de febrero). Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil (Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, M. P.). https://www.cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2018/09/SC512-2018-2005-00156-01.pdf

Sentencia SC2850-2022. (2022, 23 de junio). Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil (Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, M. P.). https://cortesuprema.gov.co/corte/wp-content/uploads/2022/11/SC2850-2022-2017-33358-01-1.pd